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独家解析楼市两大新政 房价会上涨吗?
关闭此窗口     加入时间:2015-04-01  点击数:1111 
 

3月30日傍晚16:58:50中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知:对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

>>>>>重磅:二套房贷款最低首付比例降至四成

同时,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

>>>>>个人出售2年以上住房免营业税

专家解读:

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独家解析楼市两大新政 房价会上涨吗?

丁建刚 浙报传媒地产研究院院长

今天的两颗重镑炸弹,力度和速度都超出人们的预期,之前人们普遍预计是二套房首付降至五成。今天下午在资本市场上引起了强烈反应。毫无疑问这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。而且可以预料,整个救市措施并没有穷尽。

可以预计的还有二套房利率,不能再用1.1倍的惩罚性利率。同时,也为地方政府一系列的救市措施,诸如,人才引进政策,户籍政策,地方税收返还政策,甚至购房鼓励政策,都打开了绿灯。

未来一段时间成交量大幅度上升,甚至爆发性上涨,完全可以预料。但对于整个房地产市场,特别是杭州这样一个被“限购”“限贷”政策严厉打击,且库存量极高的城市,现在预料房价上涨还为时过早。

方张接透明售房市场研究院院长

冷静看待两大利好:6变4、5改2两大政策同时出台,会较大地提振市场信心,拉动重新走软的市场成交量。但是,不能过分夸大政策利好的作用。市场有其自身的客观规律,从根本上决定市场走势的是供求关系,而不是政策。就杭州楼市而言,供过于求的矛盾会在相当大一段时间内存在,不能指望政策刺激使得购房需求大爆发。因此,杭州房价从整体上来说也不具备上涨的基础。欢呼过后,一切还原,市场依然还是那个市场。

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吴方荣 浙江腾飞金鹰律师事务所

合伙人

从法律角度来说,降低首付有利于合同房款支付条款的履行,就这两年来说,因为贷款难度大,首付提高、利率提高、资信要求提高,很多人买了房签了约后贷款办不下来,因此承担逾期付款违约责任、要退房解除合同的纠纷非常多,那么现在房贷放松及首付比例降低之后,这方面的纠纷就会相应减少,很多原来没有办法再继续履行的合同就有了继续履行的可能,许多已经在法院的案子也因此增加了调解的可能性。

历年央行二套房贷首付政策回顾

2007年12月:央行出台二套房认定标准,以家庭为单位,首付最少4成,利率1.1倍。

2008年:政府出手救市,二套房贷政策形同虚设。

2009年下半年:重申首付最低4成,利率1.1倍。

2010年9月:央行发文要求严格执行二套房首付比例不低于5成,利率不低于基准的1.1倍。

2011年1月:“国八条”出台,二套房首付比例不低于6成,利率不低于基准的1.1倍。

2015年3月30日:央行发文,二套房商贷首付比例降至4成,公积金首套首付降至2成,贷款结清二套房首付降至3成。

历年营业税政策调整回顾

2005年5月11日,相关部委发文宣布2005年6月1日起,国家将调整住房转让营业税收,个人购买住宅不足2年转手的,将按售房收入全额征收营业税。超过2年的普通住宅在销售时免营业税,而非普通住宅仍按差额征税。

2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》指出,为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

2009年(2008年金融危机 5年改为2年):自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2010年(遏制楼市投机 2年恢复至5年):温家宝2009年12月9日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施,其中指出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

2011年(国八条 ):自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2015年3月30日发文:自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

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